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大农村缘何抽笋建高楼?

May 11, 2018, 12:17 PM
达勒姆市中心的27层城市中心预计将今年晚些时候完工。

达勒姆市中心的27层城市中心预计将今年晚些时候完工。

罗利天际线。

罗利天际线。

罗利市中心办公楼租金与同类城市比较图。

罗利市中心办公楼租金与同类城市比较图。

三角区商业地产市场今年井喷明年…

   《新闻与观察家》报道称,JLL公司罗利高级研究分析师罗格斯(Ashley Rogers)说,三角区是一个“巨大的、不断增长的市场”。“不是每个科技和生命科学(公司)都能承担得起西部硅谷高昂的成本。罗利-达勒姆是一个很好的选择,因为这里的千禧一代47%拥有学士或更高学位,他们是商业房地产市场的潜在支撑。”

  与其他快速增长的城市相比,北卡三角区房屋租金仍相对便宜。根据JLL的资料,三角区A级办公楼的租金在每平方英尺31美元左右,比夏洛特、亚特兰大、纳什维尔和奥斯汀都要便宜。

  自2014年以来,这个地区平均每年建造100万平方英尺的办公楼,预计到2020年办公楼的总面积将超过5000万平方英尺,总量与夏洛特相当。卡罗莱纳研究主任亨德肖特(Paul Hendershot)说。

  除了办公楼建设激增外,预计到2020年,将有超过1.3万套公寓建成。当地官员经常引用这样一个数据说:每天有63人搬到维克郡(Wake County),20人搬到达勒姆。在可预见的未来,这种趋势还会继续。

  开发商和房东也预计这种增长将持续下去。在全国范围内投资建设和管理办公楼的罗利房地产投资信托公司Highwoods Properties,最近将罗利列为“全国最火爆的市场之一”,“在我们的美东南市场,我们看到了持续的就业增长,房地产的基本面依然健康。”Highwoods的首席执行官福瑞琪(Ed Fritsch)今年早些时候在财报电话会议上对投资者说,“特别是纳什维尔、罗利、亚特兰大和我们的佛罗里达市场,就业和人口增长在全国范围继续保持最高水平,而且没有任何迹象表明,这些趋势在短期内将会逆转。”

城市与郊区比翼齐飞

  北卡三角地区最近的增长主要集中在达勒姆和罗利的市中心。这两个地区供求关系像火箭一样同步增长。

  根据JLL的资料,在2018年第一季度,达勒姆市中心的空置率为2.6%,在建的办公楼面积超过60万平方英尺,而罗利市中心的空置率在2018年第一季度为5.1%,目前在建的面积超过26万平方英尺。相比之下,该地区的整体空置率为10.6%。

  亨德肖特说:“正如你所看到的,得益于市中心的环境,(新业务)已经创造出来。”他还说,在罗利市中心有几个大型的标志性项目,包括迪伦(Dillon)、格伦伍德(One Glenwood)、22层楼的FNB大楼和位于希斯伯勒(Hillsborough)街20层的400H。达勒姆也出现类似情况,多个集办公和住宅为一体的建筑正在建设,包括27层的“一个城市中心”(One City Center)。

  也因为所有的注意力都被吸引到市中心,导致土地价格飙升。总部位于波士顿的法伦(Fallon)公司最近以大约900万美元一英亩的价格在罗利市中心购地。亨德肖特表示,预计罗利市中心今年办公楼租金上涨到每平方英尺36美元将不是一件令人意外的事。而且观其趋势还会上涨。

  随着市中心地价上涨,开发商将开始把更多的钱转移到土地更便宜的郊区。Colliers国际的分析师波斯提克(Emily Bostic)表示,投资者的资金已经开始从市中心转移到凯瑞、莫里斯维尔(Morrisville)和西罗利附近。“由于建筑成本增加和土地价格过高,郊区地区将会得到更多的发展和投资。”她说。

  JLL的罗格斯也说:“郊区的需求仍然存在,租金也相应较低。你可以在郊区以每平方英尺27美元和28美元的租价,和市中心的便利设施竞争。”

  她预计未来会涌现更多“郊区环境中的都市区”,郊区也将会增加一些高层建筑。北卡三角区永远是一个以郊区为重点的市场。

  “与夏洛特相比,罗利的独特之处在于,其所拥有的4800万平方英尺办公楼库存,只占总量的15%。”亨德肖特说,“但在夏洛特,这个比例是50%。”

  他补充说:“每个人都把郊区的生活看成生命的终点,但是,如果你到罗利这样的地方,你会感受到,这里不但有浓郁的都市气息,同时也兼有郊区更高的生活质量、更好的学校和更容易承受的生活成本。”

井喷背后是否潜藏风险

  在市中心大张旗鼓建设单元住宅公寓,总会在某个时候触顶。“明年我们的住宅建设(对于多户型住宅)数量将达到顶峰。”分析师波斯提克说,“市中心的空间已经不够用了,尤其是在达勒姆市中心。”

  预计今年和2019年初,供应的增长将非常强劲,而租金将会趋于平稳。她说,在租金开始大幅上涨之前,建设不会再掀热潮。“我们预计建设将会放缓,但这并不意味着市场将会陷入低迷。”她说,因为这里的人口结构非常好。

  总的来说,这是三角地区发展最好的时候,这里的收入和人口结构都很有竞争力。亨德肖特表示,任何增长的放缓都可能是渐进式的。“纵观美国经济的基本面,一切都指向正确的方向,我没有看出有类似2008年或2000年科技崩溃的迹象。如果我们确实看到了一些有关利率和建设的不利因素,也将会是轻缓地‘着陆’,而不是崩溃。”

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