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暂住公寓税打击曼岛豪宅市场 买家受挫或消失

Nov 4, 2019, 17:43 PM

  【侨报纽约网报道】今年早些时候,纽约立法者提出征收暂住公寓税(pied-a-terre tax)法案,针对价值在500万美元以上的房产,但对自住业主不会产生任何影响,这项附加税将按年征收,按房产价值采取阶梯累进税制。如价值550万美元的房产纳税额仅为几千美元,而价值2500万美元的房产纳税金额将达到37万美元。如今,这项未获通过的公寓税又重新回到日程,房地产行业如临大敌。

  刚开始征收增加的“豪宅税”,并取消了有钱人买主青睐的隐私保护措施后,各州立法者正在重新起步,对500万美元或以上的第二住房(second home)购置征收暂住公寓税。

  民主党人迫切希望解决财富不平等问题,对他们来说,对抢购曼哈顿公寓的超级富豪征收年度税的想法早就成型。但是,对于威廉·泽肯多夫(William Zeckendorf)这样的公司而言——他们建造了全市一些最昂贵的公寓楼,民主党人是在错误的时间提出了错误的建议。

  他和其他开发商-以及为百万富翁服务的律师、评估师和经纪认为,抓住购买昂贵公寓作为第二住所或投资之用的买主不放,将进一步削弱本已陷入困境的豪宅房地产市场。数以千计的新高档公寓正在建造中、供过于求,而他们的买家几乎消失了。泽肯多夫说,新的规则、有针对性的政治斗争环境将使买家喘不过气,驱使越来越多的买家主动离开。

  泽肯多夫说:“这是一种罪恶税。”他的项目包括公园大道520号(520 Park Ave)和中央公园西15号(15 Central Park West)。 “这是一种旨在抑制经济行为的税。纽约这回是会劝退那些第二住所的买家,为此付出的经济代价,都想好了吗?”

  自7月1日起生效的新豪宅和转让税附加费,估计每年将筹集3.65亿美元,专门用于支持纽约市破旧不堪的交通系统。民主党州参议员布拉德·霍伊尔曼(Brad Hoylman)说,但是还有更多的公共支出需求,这对那些买得起最昂贵公寓的人来说,交税是有意义的。

  自2014年公寓市场蓬勃发展以来,霍伊尔曼一直试图通过征收暂住公寓税,当时来自其他国家的豪宅买家认为数百万美元的曼哈顿公寓是安全的投资渠道。

  霍伊尔曼说:“他们利用我们的法律制度来保护他们在房地产方面的国际投资,我认为应该收保护费。”他还没有发布该法案的修订版。 “征收暂住公寓税是一种利用强大购买力并将其投放于某些公共事业的方法。”

  纽约强大的房地产利益组织在3月份成功取消了这项公寓税的提议,称其为“对富人的阶级斗争”。

  折衷办法是提高交易成本:针对购买金额在200万美元以上的交易,将一次性购买的“豪宅税”提高到3.9%,以及针对购买金额在300万美元以上的交易,另外征收一笔0.65%的转让税。

  豪宅经纪公司奥尔山房地产公司(Olshan Realty Inc。)总裁唐娜·奥尔山(Donna Olshan)说:“人们或许可以应付一次性的征税。但是,每年将房地产税提高到惊人的水平,将使该物业贬值。此举将扼杀市场活力。”

  在供求基本定律的压力下,市场已经垂死了。经济衰退后的建筑热潮使曼哈顿到处林立着昂贵公寓,这种繁荣仍在继续,但在几年前破纪录购入豪华顶层公寓作为其避风港的投资者已经消失不再。

  根据核心房产经纪公司CORE的估计,总共有1,737套公寓有望在明年上市。2021年上市的项目将增加3,066套公寓。

  如此大量的库存纷纷等待出售,有钱的买家不急于购买并且要求折扣。 Olshan Realty数据显示,今年到目前为止,价格在400万美元或以上的房屋合同(包括转售和合作公寓)下降了18%。在新开发项目中,400万美元以上的房屋交易下降了36%。

  代表曼哈顿豪宅买家(包括许多人)的律师马丁·贾扬(Martin Jajan)表示,在价值不断增长的强劲市场中,投资者可能愿意接受年度税作为将来丰厚回报的代价。但是,即使是富人,也不会为折旧资产额外付费,这无异于浪费金钱。

  奥尔山说:“认为这些富商会为了豪宅花大钱而不计后果或风险的想法是非常荒谬的。”

  据撰写2014年报告的经济学家詹姆斯·帕罗特(James Parrott)称,只针对最小、最富裕的一小部分财产所有者征税不会阻止那些想要在曼哈顿拥有一席之地的人。他说,如果销售下滑,那不是灾难。

  帕罗特说:“为了适应这种情况,市场经济不得不采取价格下降,长远来看,豪宅开发商的行为将更加谨慎。”

  编译:V

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