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低贷款利率效应 曼哈顿第三季度现金买家减少近半

Oct 2, 2019, 10:38 AM

  【侨报纽约网报道】尽管抵押贷款利率正在转低,不过继上个季度销售飙升之后,曼哈顿的住宅销售市场正有所下降。

  据TheRealDeal报道,根据评估公司米勒塞缪尔(Miller Samuel)撰写的道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)报告,第三季度的成交金额同比下降逾14%,平均售价降至165万美元,低于上一季度的200多万美元和2018年的190万美元。

  米勒塞缪尔总裁兼执行长乔纳森•米勒(Jonathan Miller)表示,与第二季12.5%的同比增幅相比,数据出现迅速下滑。由于7月豪宅税实施前,房屋市场短暂的上涨期,但其实如果把2019年所有三个季度与去年同期相比,总销售额实际只下降了1.9%。

  另外一个利好消息则是目前空前低的抵押贷款利率。这个季度的购房者比过去5年获得了更多的抵押贷款,而现金购房者的数量急剧下降。

  自从乔纳森•米勒在2014年开始追踪现金销售与抵押贷款购买的比例以来,在超过500万美元的销售中,平均有80%是现金销售。不过在本季度,这一比例降至44.2%。

  然而,对于硅谷国家银行(Valley National Bank)的约瑟夫•巴勒莫(Joseph Palermo)而言,较低的抵押贷款利率正推动其高净值客户业务达到前所未有的数量。

  他表示,财务越流畅,就会获得更多的杠杆。他最近办理了一笔1,000万美元的可调利率抵押贷款,贷款期限为10年,抵押对象是汉普顿(Hamptons)一处价值3,000万美元的房产。他表示,在曼哈顿,每个季度都会有一两次500万美元、600万美元或700万美元的抵押贷款,但现在是每个月都会有。

  霍尔斯特德房地产公司(Halstead Real Estate)的拉米雷斯(Diane Ramirez)称,现在的购买力是她多年未见的。

  房产经纪公司Douglas Elliman首席执行官兼总裁史蒂文•詹姆斯(Steven James)称,杠杆买家的增多是一个好迹象。三分之二的消费者租房子,只有三分之一的人拥有房子。因此,当利率下降时,就会有大量的潜在买家。

  尽管米勒认为,较低的抵押贷款利率是该季一些较大规模交易背后的原因,但他表示,这掩盖了疲弱市场的部分弱点。

  他指出,价格下跌是卖家根据市场现实做出调整的信号。此外,尽管人们对不断膨胀的公寓库存和即将到来的经济衰退表示担忧,但米勒并不认为供应过剩是一个问题。他将本季度市场平均空房7,353套与19年6,629套的平均空房量进行了比较。

  他表示,目前整体空房量很高,但未达到纪录水准, 2008年危机后的季度平均空房量为10,445套。他说,除了价格,阻碍买家的更大问题是政治因素,如联邦、州和城市财产税的变化,与中国持续的贸易战,以及州地租法的改革。不确定性是目前房地产市场背后的关键。

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