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纽约州这一区的房产,靠什么在“下跌潮”中屹立不倒?

Sept 9, 2019, 17:10 PM

  【侨报纽约网报道】美联储目前可能不会预测经济衰退,但美国经济迟早会变得更糟。

  当发生这种情况时,纽约州罗切斯特(Rochester)的业主可以高枕无忧。

  根据Redfin的一项新研究,罗切斯特被列为下一次经济衰退期间房价下跌风险最小的城市。 Redfin 使用以下指标计算了全美50大城市的房产低迷风险:

  •房屋销售价格中位数与家庭收入比例

  •2018年售出房屋的平均贷款价值比例

  •房屋价格年度波动

  •房屋销售变化,即在12个月内以不同价格出售两次

  •当地就业的多样性

  •当地经济依赖出口的比重

  •一家之主是65岁或以上的家庭比例

  根据每个类别导致房地产市场低迷的可能性,Redfin给出不同的权重,从而计算出总体得分。

  罗切斯特的得分最低,为30.4%,其次是纽约州的布法罗(Buffalo)(31.9%),第三是康州的哈特福德(Hartford)(33.9%)。总体而言,经济衰退之下最不可能看到房地产市场低迷的十大城市都位于密西西比河以东。

  另一方面,加利福尼亚州的里弗赛德(Riverside)的住房市场低迷风险最高,得分为72.8%,其次是凤凰城(69.8%)和迈阿密(69.5%)。大多数高风险城市聚集在加利福尼亚州和美国南部地区(Sun Belt)。除了罗德岛州的普罗维登斯,它在Redfin名单上为排名第五的风险城市。

  许多因素将罗切斯特等城市与里弗赛德区分开来。首先,大多数高风险城市位于曾经受大萧条影响最严重的地区。这些地区的房价比其他地区更容易波动。

  Redfin表示,有几个因素会导致这种波动。这些风险市场吸引了瞄准大量利润的住房投资者。在这些城市,投资者活动量相对较多,导致房价上涨。这迫使房主需要更多贷款购买房产。

  因此,当经济衰退到来时,当地开始裁员,较大的贷款额对于失去收入的家庭来说更加不堪重负。这些房主中的许多人将拖欠债务,而由此产生的取消抵押品赎回权将对这些市场的房价施加下行压力。

  Redfin考虑的另一个因素是风险城市对出口的依赖。

  对于全美所有业主来说,好消息是,与上一次不同,下一次经济衰退不会因房地产市场本身造成。

  Redfin首席经济学家Daryl Fairweather在报告中表示,“现在房价很高,是因为供应不足以满足需求,这意味着没有泡沫破裂的风险。” “今天融资的大多数房主拥有良好的信贷和房屋净值的缓冲,使他们不太可能还不起贷。”

  编译:V

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